Как прекратить договор найма жилья и правильно передать квартиру

Когда это нужно

Эта ин­струк­ция от­но­сит­ся к си­ту­а­ции, когда на­ни­ма­тель обыч­ной част­ной квар­ти­ры или дома сам пла­ни­ру­ет пре­кра­тить до­го­вор. Она по­мо­жет не оста­вить соб­ствен­ни­ку лишь устное обе­ща­ние о выезде и не по­те­рять до­ка­за­тель­ства даты, от ко­то­рой от­счи­ты­ва­ет­ся срок пре­ду­пре­жде­ния.

Сна­ча­ла от­де­ли­те особые случаи. Для го­су­дар­ствен­но­го или ком­му­наль­но­го жилья, аренды с вы­ку­пом, пре­кра­ще­ния по ини­ци­а­ти­ве най­мо­да­те­ля или жилья, став­ше­го непри­год­ным для по­сто­ян­но­го про­жи­ва­ния, обыч­ный трёх­ме­сяч­ный по­ря­док может не со­от­вет­ство­вать пра­во­во­му ос­но­ва­нию. Если соб­ствен­ник и на­ни­ма­тель уже до­го­во­ри­лись о раннем выезде, за­фик­си­руй­те это пись­мен­но вместе с рас­чё­том.

Для квар­ти­ры в Киеве про­верь­те не только адрес, но и лич­ность най­мо­да­те­ля. Пре­ду­пре­жде­ние должно по­лу­чить сто­ро­на до­го­во­ра или над­ле­жа­щим об­ра­зом упол­но­мо­чен­ный пред­ста­ви­тель. Кон­сьерж, ри­ел­тор или род­ствен­ник соб­ствен­ни­ка не всегда под­твер­жда­ют юри­ди­че­ски зна­чи­мое вру­че­ние.

Какой срок или порядок применяется

Часть первая статьи 825 ГК Укра­и­ны поз­во­ля­ет на­ни­ма­те­лю от­ка­зать­ся от до­го­во­ра найма жилья в любое время с со­гла­сия других лиц, по­сто­ян­но про­жи­ва­ю­щих вместе с ним. Най­мо­да­те­ля нужно пись­мен­но пре­ду­пре­дить за три месяца.

Для ка­лен­дар­но­го рас­чё­та важно иметь под­твер­ждён­ную дату по­лу­че­ния. По ста­тьям 253–255 ГК Укра­и­ны те­че­ние срока на­чи­на­ет­ся на сле­ду­ю­щий день, а срок в ме­ся­цах за­кан­чи­ва­ет­ся в со­от­вет­ству­ю­щее число по­след­не­го месяца; если такого числа нет — в по­след­ний день месяца. Вос­поль­зуй­тесь каль­ку­ля­то­ром трёх­ме­сяч­но­го пре­ду­пре­жде­ния, чтобы от­дель­но уви­деть но­ми­наль­ную дату окон­ча­ния, осто­рож­ную кор­рек­ти­ров­ку вы­ход­но­го дня и дату выезда после пол­но­го срока.

Если на­ни­ма­тель оста­вил жильё без пре­ду­пре­жде­ния, тре­бо­ва­ние най­мо­да­те­ля об оплате трёх ме­ся­цев не воз­ни­ка­ет ав­то­ма­ти­че­ски только из-за выезда. Статья 825 свя­зы­ва­ет его с до­ка­за­тель­ством того, что най­мо­да­тель не мог за­клю­чить до­го­вор на тех же усло­ви­ях с другим лицом. Оце­ни­вай­те фак­ти­че­ские об­сто­я­тель­ства, пе­ре­пис­ку, по­пыт­ки по­втор­ной сдачи и усло­вия до­го­во­ра.

Как действовать пошагово

Нач­ни­те с до­го­во­ра. Сверь­те ФИО или на­зва­ние най­мо­да­те­ля, адрес жилья, срок до­го­во­ра, способ обмена уве­дом­ле­ни­я­ми, усло­вия до­сроч­но­го пре­кра­ще­ния, обес­пе­чи­тель­ный платёж, ком­му­наль­ные услуги и акт воз­вра­та. Если разные пункты уста­нав­ли­ва­ют разные сроки, не вы­би­рай­те удоб­ный наугад.

Под­го­товь­те от­дель­ное пись­мен­ное пре­ду­пре­жде­ние. Ука­жи­те сто­ро­ны, рек­ви­зи­ты до­го­во­ра, точный адрес, на­ме­ре­ние пре­кра­тить найм и пла­ни­ру­е­мую дату окон­ча­ния. По­лу­чи­те со­гла­сие по­сто­ян­но про­жи­ва­ю­щих вместе с вами лиц в до­ка­зу­е­мой форме. Не вклю­чай­те в письмо непро­ве­рен­ные вза­им­ные об­ви­не­ния, если его глав­ная задача — чётко за­фик­си­ро­вать уве­дом­ле­ние.

Вру­чи­те до­ку­мент спо­со­бом, поз­во­ля­ю­щим до­ка­зать и текст, и дату по­лу­че­ния. При личном вру­че­нии по­про­си­те по­ста­вить на втором эк­зем­пля­ре под­пись, дату и ФИО. Для почты со­хра­ни­те кви­тан­цию, опись вло­же­ния, тре­кинг и уве­дом­ле­ние о вру­че­нии. Если до­го­вор при­зна­ёт элек­трон­ный канал, со­хра­ни­те полную це­поч­ку со­об­ще­ний и данные, поз­во­ля­ю­щие уста­но­вить над­ле­жа­ще­го ад­ре­са­та.

До выезда пись­мен­но пред­ло­жи­те со­гла­со­вать осмотр. В акте за­фик­си­руй­те ком­на­ты, мебель и тех­ни­ку, име­ю­щи­е­ся де­фек­ты, по­ка­за­ния счёт­чи­ков, ко­ли­че­ство ключей, дату фак­ти­че­ско­го воз­вра­та и окон­ча­тель­ные суммы. Для ки­ев­ской квар­ти­ры фо­то­гра­фии с датой и по­дроб­ный акт осо­бен­но по­лез­ны, если соб­ствен­ник живёт в другом городе и при­ни­ма­ет жильё через пред­ста­ви­те­ля.

Что проверить перед отправкой

Убе­ди­тесь, что уве­дом­ле­ние ад­ре­со­ва­но именно сто­роне до­го­во­ра. Если соб­ствен­ни­ков несколь­ко или до­го­вор под­пи­сы­вал пред­ста­ви­тель, про­верь­те, кто упол­но­мо­чен при­нять отказ. Сверь­те адрес в до­го­во­ре с фак­ти­че­ским жильём и ре­ги­стра­ци­он­ны­ми до­ку­мен­та­ми, ко­то­рые вам по­ка­зы­ва­ли при за­се­ле­нии.

Не сме­ши­вай­те пре­кра­ще­ние до­го­во­ра с фи­нан­со­вым спором. Аренд­ная плата, ком­му­наль­ные услуги, ремонт, обес­пе­чи­тель­ная сумма и воз­ме­ще­ние ущерба под­твер­жда­ют­ся раз­ны­ми до­ка­за­тель­ства­ми. Если соб­ствен­ник на­зы­ва­ет платёж «за­дат­ко­м», про­верь­те его ре­аль­ное на­зна­че­ние и пись­мен­ное усло­вие; по­лез­ным сле­ду­ю­щим шагом может быть ин­струк­ция как вер­нуть за­да­ток по до­го­во­ру.

Перед пе­ре­да­чей ключей сфо­то­гра­фи­руй­те каждую ком­на­ту, тех­ни­ку и счёт­чи­ки. Пе­ре­дай­те ключи под под­пись с датой. Если най­мо­да­тель укло­ня­ет­ся от осмот­ра, пись­мен­но пред­ло­жи­те несколь­ко кон­крет­ных дат и не остав­ляй­те ключи лицу, пол­но­мо­чия ко­то­ро­го не под­твер­жде­ны, не оценив по­след­ствия.

Когда стоит обратиться к юристу

Юрист нужен, если до­го­вор уста­нав­ли­ва­ет другой срок или про­ти­во­ре­чи­вые спо­со­бы уве­дом­ле­ния, соб­ствен­ник не по­лу­ча­ет письмо, воз­ра­жа­ет против ран­не­го выезда или угро­жа­ет ав­то­ма­ти­че­ски удер­жать все пла­те­жи. От­дель­ной оценки тре­бу­ют непри­год­ность жилья, авария, су­ще­ствен­ные недо­стат­ки, несколь­ко соб­ствен­ни­ков, под­на­ём или спор о со­гла­сии по­сто­ян­но про­жи­ва­ю­щих лиц.

Для кон­суль­та­ции по жилью в Киеве или Ки­ев­ской об­ла­сти при­не­си­те до­го­вор, само пре­ду­пре­жде­ние, до­ка­за­тель­ство вру­че­ния, пе­ре­пис­ку, ис­то­рию пла­те­жей и фо­то­гра­фии со­сто­я­ния квар­ти­ры. По этим ма­те­ри­а­лам можно от­де­лить ка­лен­дарь пре­кра­ще­ния от спора о день­гах и со­ста­вить акт, ко­то­рый не скры­ва­ет неуре­гу­ли­ро­ван­ные тре­бо­ва­ния фор­му­ли­ров­кой о полном от­сут­ствии пре­тен­зий.