Калькуляторпопередній розрахунок
Податки при продажу житла
Калькулятор податків при продажу квартири чи будинку
Продаєте готову квартиру або будинок у Києві? Вкажіть ціну, офіційну оцінку, дату набуття і кількість продажів у 2026 році. Інструмент покаже попередню суму лише для чітко визначених умов; історію обʼєктів і документи слід звірити до угоди.
Попередній розрахунок ПДФО та військового збору
Для резидента України, який продає завершене житло; усі попередні продажі цього року мають стосуватися таких самих обʼєктів.
Орієнтовний результат
Потрібні даніПеревірте дати й додатні ціни з точністю до копійок. Для третього продажу вкажіть підтверджені витрати або 0.
Як формується податкова база
Для продажу готового житла стаття 172 ПКУ бере дохід не нижче офіційної оціночної вартості. Тому спочатку обираємо більше з ціни договору й оцінки.
Перший продаж за календарний рік звільняється, якщо житло у власності понад три роки або отримане у спадщину. Рівно три роки не означає «понад». Другий продаж та перший без звільнення оподатковуються за 5% ПДФО і 5% військового збору.
Для третього й наступного продажу неуспадкованого житла застосовуємо 18% і 5% до доходу після допустимих документальних витрат. Успадковане нинішнє житло в цій гілці має 5% і 5% без такого віднімання.
Методика розрахунку
Порядок перевірки
- Перевіряємо резидентство, готовий житловий обʼєкт, тип угоди та 2026 рік.
- Рахуємо лише попередні продажі того ж календарного року; змішану історію не оцінюємо автоматично.
- Порівнюємо ціну договору з офіційною оцінкою та визначаємо B.
- Застосовуємо гілку за черговістю, строком володіння і спадкуванням.
- Для третього неуспадкованого продажу віднімаємо лише введені документально підтверджені допустимі витрати; ПДФО і збір округлюємо окремо.
Приклад: продаж квартири в Києві
Власник продає другу за рік квартиру за 4 100 000 грн. Офіційна оцінка — 4 250 000 грн; попередній продаж також стосувався готового житла.
- Другий продаж готового житла у 2026 році
- Ціна договору: 4 100 000 грн
- Офіційна оцінка: 4 250 000 грн
База 4 250 000 грн; ПДФО 212 500 грн, військовий збір 212 500 грн, разом орієнтовно 425 000 грн.
Якщо попередній обʼєкт був нежитловим або оцінку оформлено інакше, цей приклад не можна переносити на угоду без перевірки.
Що звірити перед нотаріусом
- Документ про право власності та дату набуття нинішнього житла.
- Договірна ціна та офіційний документ про оціночну вартість.
- Договори всіх продажів нерухомості у 2026 році для перевірки їх черговості й виду обʼєктів.
- Свідоцтво про право на спадщину, якщо нинішнє житло успадковано.
- Первинні документи щодо допустимих витрат на придбання, якщо заявляється їх віднімання.
- Документи щодо податкового резидентства, якщо статус потребує перевірки.
Офіційні джерела
- Податковий кодекс України, статті 167, 172 і перехідні положенняЧерговість продажів, база, ставки та військовий збір.
- Розʼяснення ДПС про ставки при продажу майна, 1 жовтня 2026Підтверджує базові ставки для першого та другого продажу житла.
- Розʼяснення ДПС про витрати і військовий збір, 10 квітня 2026Пояснює віднімання підтверджених витрат у третій гілці та декларування.
- Підготовлено
- Методику підготовлено редакцією сайту на основі Податкового кодексу та розʼяснень ДПС.
- Перевірено
- Редакція звірила ставки й розрахункові гілки з наведеними офіційними джерелами.
- Важливо
- Це попередній орієнтир, а не висновок щодо конкретної нотаріальної угоди.
Актуально станом на . Розрахунок є попереднім і залежить від документів та обставин.
Поширені питання
Чи достатньо трьох років володіння для нульової ставки?
Ні. Для першого продажу житла потрібен строк понад три роки. Якщо житло успадковане, вимога щодо трирічного строку не застосовується.
Яка сума є базою, якщо оцінка вища за ціну договору?
Для цього розрахунку беремо більшу суму: дохід від продажу не може бути нижчим за офіційну оціночну вартість.
Чи можна зменшити другий продаж на ціну придбання?
Цей калькулятор віднімає допустимі документальні витрати лише у визначеній статтею 172 гілці третього й наступного продажу неуспадкованого житла.
Що, якщо один попередній продаж стосувався землі чи нежитлового приміщення?
Автоматичний результат зупиняється: порядок підрахунку і ставки для змішаної історії слід перевірити окремо.
Чи включено витрати на нотаріуса та платежі покупця?
Ні. Інструмент показує лише ПДФО й військовий збір продавця за зазначених умов.
Безоплатна первинна консультація
Потрібно перевірити податки перед продажем у Києві?
Передайте документи про набуття, оцінку й попередні продажі: юрист перевірить гілку оподаткування та допустимість витрат до нотаріальної угоди.
- результат калькулятора можна використати як орієнтир для розмови
- документи, строки або умови договору можуть змінити висновок
- за потреби коротко опишіть обставини у формі