Як сплатити податки при продажу квартири або будинку

Коли це потрібно

Якщо ви про­да­є­те готову квар­ти­ру або бу­ди­нок у Києві, спо­ча­тку роз­ра­хуй­те по­пе­ре­дні ПДФО та вій­сько­вий збір. Ре­зуль­тат до­по­мо­же під­го­ту­ва­ти гроші й до­ку­мен­ти до но­та­рі­аль­ної дати, але не вста­нов­лює оста­то­чний по­да­тко­вий статус без пе­ре­вір­ки пра­вов­ста­нов­лю­ю­чих до­ку­мен­тів.

Ця ін­стру­кція сто­су­є­ться фі­зи­чної особи — ре­зи­ден­та Укра­ї­ни та про­да­жу го­то­во­го житла. Для про­да­жу землі окремо, не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва, май­но­вих прав, міни, не­ре­зи­ден­та або змі­ша­ної істо­рії обʼє­ктів по­трі­бен окре­мий аналіз. Якщо про­да­є­те частку, крім по­да­тків пе­ре­вір­те по­ря­док по­ві­дом­ле­н­ня спів­вла­сни­ків.

Який строк або порядок діє

База доходу — більша з ціни до­го­во­ру та офі­цій­ної оці­но­чної вар­то­сті. Перший продаж за ка­лен­дар­ний рік го­то­во­го житла може не об­кла­да­ти­ся ПДФО і вій­сько­вим збором, якщо житло у вла­сно­сті понад три роки. Для успад­ко­ва­но­го житла три­рі­чну вимогу не за­сто­со­ву­ють. Якщо перший продаж не від­по­від­ає умовам звіль­не­н­ня, або це другий продаж такого житла за рік, за­сто­со­ву­ю­ться 5% ПДФО та 5% вій­сько­во­го збору.

Для тре­тьо­го й на­сту­пно­го про­да­жу го­то­во­го не­у­спад­ко­ва­но­го житла ПДФО ста­но­вить 18%, вій­сько­вий збір — 5%. Базу для цієї гілки можна змен­ши­ти на ви­зна­че­ні стат­тею 172.2 ПКУ до­ку­мен­таль­но під­твер­дже­ні ви­тра­ти на при­дба­н­ня. Якщо ни­ні­шній третій обʼєкт отри­ма­но у спад­щи­ну, ставка ПДФО ста­но­вить 5%, вій­сько­во­го збору — 5% без цього від­ні­ма­н­ня. Якщо ви ско­ри­ста­ли­ся правом за­ра­ху­ва­ти ви­тра­ти, ДПС вказує на обо­вʼя­зок за­де­кла­ру­ва­ти доходи від усіх від­по­від­них опе­ра­цій за рік і подати копії до­ка­зів витрат.

На­при­клад, другий продаж квар­ти­ри в Києві: до­го­вір­на ціна 4 100 000 грн, офі­цій­на оцінка 4 250 000 грн. За умови, що по­пе­ре­дній продаж також сто­су­вав­ся ква­лі­фі­ко­ва­но­го житла, база 4 250 000 грн, ПДФО 212 500 грн і вій­сько­вий збір 212 500 грн. Разом орі­єн­тов­но 425 000 грн. Це не вра­хо­вує но­та­рі­аль­ні ви­тра­ти й інші пла­те­жі за угодою.

Як діяти покроково

Спершу скла­діть хро­но­ло­гію всіх про­да­жів не­ру­хо­мо­сті у 2026 році. Для ко­жно­го обʼє­кта за­пи­шіть дату до­го­во­ру і чи це готове житло з пе­ре­лі­ку статті 172.1 ПКУ. Не при­рів­нюй­те продаж не­жи­тло­во­го при­мі­ще­н­ня до про­да­жу квар­ти­ри: змі­ша­на істо­рія змінює пра­во­вий аналіз.

Далі звірте дату на­бу­т­тя ни­ні­шньо­го житла за до­ку­мен­том, а не за роком ре­мон­ту, ре­є­стра­ції місця про­жи­ва­н­ня чи фа­кти­чно­го за­се­ле­н­ня. Якщо обʼєкт успад­ко­ва­но, під­го­туй­те сві­до­цтво про право на спад­щи­ну. Отри­май­те офі­цій­ну оцінку в на­ле­жно­му по­ряд­ку та по­рів­няй­те її з по­го­дже­ною ціною до­го­во­ру.

Якщо це третій або на­сту­пний продаж не­у­спад­ко­ва­но­го житла, окремо скла­діть пе­ре­лік витрат, прямо допу­сти­мих стат­тею 172.2 ПКУ. Збе­ре­жіть до­го­во­ри, пла­ті­жні до­ку­мен­ти та інші пер­вин­ні докази. Не від­ні­май­те при­бли­зні суми або ви­тра­ти без до­ку­мен­та. Коли пакет го­то­вий, до під­пи­са­н­ня до­го­во­ру узгодь­те з но­та­рі­у­сом ставку, акту­аль­ні пла­ті­жні ре­кві­зи­ти, під­твер­дже­н­ня сплати і подаль­ше де­кла­ру­ва­н­ня, якщо вра­хо­ву­є­те ви­тра­ти.

Що перевірити перед поданням

Для ки­їв­ської квар­ти­ри з кіль­ко­ма пе­ре­хо­да­ми права по­рів­няй­те дані до­го­во­ру, Ре­є­стру ре­чо­вих прав і до­ку­мен­та про оцінку: адреса, частка, дата на­бу­т­тя та про­да­вець мають сто­су­ва­ти­ся саме ни­ні­шньо­го обʼє­кта. За на­яв­но­сті про­да­жів в інших містах Укра­ї­ни не обме­жуй­те­ся ки­їв­ськи­ми до­го­во­ра­ми: ка­лен­дар­на чер­го­вість сто­су­є­ться про­дав­ця, а не міста.

По­да­тки про­дав­ця не слід змі­шу­ва­ти з пе­ре­вір­кою пен­сій­но­го збору по­ку­пця. Так само роз­ра­ху­нок ПДФО й вій­сько­во­го збору не озна­чає, що всі но­та­рі­аль­ні пла­те­жі вже охо­пле­но. Пе­ре­ві­ряй­те ре­кві­зи­ти та спосіб сплати за акту­аль­ним мар­шру­том кон­кре­тної угоди, без опори на старі пла­ті­жні ша­бло­ни.

Коли варто звернутися до юриста

Пра­во­ва пе­ре­вір­ка осо­бли­во по­трі­бна, якщо за рік про­да­ва­ли різні види не­ру­хо­мо­сті, право на квар­ти­ру ви­ни­кло з кіль­кох під­став, успад­ко­ва­но лише частку або пла­ну­є­те від­ні­ма­ти ви­тра­ти. Юрист може зві­ри­ти до­ку­мен­ти з від­по­від­ною гілкою статті 172 ПКУ, перш ніж ви по­го­ди­те оста­то­чну дату й роз­ра­хун­ки з по­ку­пцем.