Як продати частку у спільній власності без порушення переважного права

Коли це потрібно

Ця ін­стру­кція по­трі­бна вла­сни­ку ви­зна­че­ної частки у квар­ти­рі, бу­дин­ку, зе­мель­ній ді­лян­ці, ав­то­мо­бі­лі чи іншому майні, який хоче про­да­ти її сто­рон­ній особі. Го­лов­ний ризик — укла­сти до­го­вір до за­вер­ше­н­ня пе­ре­ва­жно­го права інших спів­вла­сни­ків або за­про­по­ну­ва­ти сто­рон­ньо­му по­ку­пцю кращі умови, ніж були в пи­сьмо­во­му по­ві­дом­лен­ні.

Спо­ча­тку звірте режим вла­сно­сті. Стаття 362 ЦК Укра­ї­ни працює для спіль­ної час­тко­вої вла­сно­сті, де частки ви­зна­че­ні. Якщо майно за­ли­ша­є­ться у спіль­ній су­мі­сній вла­сно­сті по­друж­жя без ви­зна­че­н­ня часток, ско­ри­стай­те­ся окре­мою ін­стру­кці­єю як по­ді­ли­ти майно по­друж­жя і не під­мі­няй­те виділ частки листом про продаж.

Так само від­окрем­те кор­по­ра­тив­ні права, да­ру­ва­н­ня, міну та пу­блі­чні торги. Продаж іншому на­яв­но­му спів­вла­сни­ку не є зви­чай­ним про­да­жем сто­рон­ній особі, для якого каль­ку­ля­тор за­пу­скає повний ка­лен­дар. Ре­аль­ний зміст до­мов­ле­но­сті ва­жли­ві­ший за назву до­ку­мен­та.

Який строк або порядок діє

За стат­тею 362 ЦК Укра­ї­ни про­да­вець пи­сьмо­во по­ві­дом­ляє інших спів­вла­сни­ків про намір про­да­ти частку, за­зна­ча­ю­чи ціну та інші умови. Якщо спів­вла­сни­ки від­мо­ви­ли­ся або не ско­ри­ста­ли­ся пе­ре­ва­жним правом, про­да­вець може пе­ре­йти до про­да­жу сто­рон­ній особі. Для не­ру­хо­мо­го майна строк ста­но­вить один місяць, для ру­хо­мо­го — десять ка­лен­дар­них днів від отри­ма­н­ня по­ві­дом­ле­н­ня.

Статті 253–255 ЦК Укра­ї­ни уто­чню­ють ка­лен­дар. Пе­ре­біг по­чи­на­є­ться на­сту­пно­го дня. Мі­ся­чний строк за­кін­чу­є­ться у від­по­від­не число, а якщо такого числа немає — в остан­ній день місяця. Пи­та­н­ня пе­ре­не­се­н­ня кін­це­вої дати за­ле­жить від не­ро­бо­чо­го дня і пра­кти­чно­го режиму вчи­не­н­ня дії, тому ав­то­ма­ти­чно вва­жа­ти всі свя­тко­ві або ор­га­ні­за­цій­ні обме­же­н­ня пе­ре­ві­ре­ни­ми не можна.

Ви­ко­ри­стай­те каль­ку­ля­тор строку по­ві­дом­ле­н­ня про продаж частки, щоб окремо по­ба­чи­ти по­ча­ток пе­ре­бі­гу, но­мі­наль­ний кінець і най­ра­ні­ший на­сту­пний день. Для кіль­кох спів­вла­сни­ків вводь­те най­пі­зні­шу до­ве­де­ну дату отри­ма­н­ня. Якщо всі надали пи­сьмо­ві від­мо­ви, ви­ко­ри­сто­вуй­те най­пі­зні­шу дату такої від­мо­ви; усна від­по­відь або мов­ча­н­ня не до­рів­ню­ють до­ве­де­ній явній від­мо­ві.

Як діяти покроково

Отри­май­те акту­аль­ні до­ку­мен­ти щодо обʼє­кта. Для не­ру­хо­мо­сті звірте пра­вов­ста­нов­лю­ю­чий до­ку­мент, розмір частки, склад спів­вла­сни­ків, об­тя­же­н­ня й ко­ри­сту­ва­чів. Якщо квар­ти­ра у Києві при­дба­ва­ла­ся в шлюбі, частка на­ле­жить дитині або в ре­є­стрі є арешт чи іпо­те­ка, одного ка­лен­да­ря по­ві­дом­ле­н­ня не­до­ста­тньо.

Під­го­туй­те один ба­зо­вий текст по­ві­дом­ле­н­ня для всіх спів­вла­сни­ків. Опи­шіть майно й частку без дво­зна­чно­сті, на­звіть повну ціну, валюту, спосіб і строки роз­ра­хун­ку, від­стро­чку, зав­да­ток чи інші істо­тні до­мов­ле­но­сті. За­про­по­нуй­те зро­зумі­лий строк і канал від­по­віді, але не ско­ро­чуй­те за­кон­ний період вла­сною датою.

Ор­га­ні­зуй­те вру­че­н­ня так, щоб до­ве­сти і зміст, і факт отри­ма­н­ня. Підпис на дру­го­му при­мір­ни­ку має мі­сти­ти дату й дані отри­му­ва­ча. Для пошти збе­рі­гай­те кви­тан­цію, опис вкла­де­н­ня, тре­кінг і по­ві­дом­ле­н­ня про вру­че­н­ня. Якщо адре­са­тів кілька, ведіть окрему та­бли­цю дат; ка­лен­дар спіль­но­го про­да­жу по­чне­ться від най­пі­зні­шо­го під­твер­дже­но­го отри­ма­н­ня.

Перед до­го­во­ром ще раз зі­став­те всі умови. Якщо сто­рон­ній по­ку­пець отри­мує нижчу ціну, довшу від­стро­чку, інший по­ря­док пла­те­жів або іншу пе­ре­ва­гу, старе по­ві­дом­ле­н­ня може не під­твер­джу­ва­ти рів­ність умов. Не ма­скуй­те продаж уда­ва­ним да­ру­ва­н­ням чи міною: у спорі оці­ню­ва­ти­муть фа­кти­чну мету та ви­ко­на­н­ня.

Що перевірити перед поданням

Пе­ре­вір­те особу ко­жно­го спів­вла­сни­ка та акту­аль­ну адресу для по­ві­дом­ле­н­ня. Для ки­їв­ської квар­ти­ри вла­сни­ки можуть фа­кти­чно пе­ре­бу­ва­ти в інших ре­гіо­нах або за кор­до­ном; вру­че­н­ня кон­сьєр­жу, орен­да­рю чи родичу не завжди до­во­дить отри­ма­н­ня самим адре­са­том або на­ле­жним пред­став­ни­ком. Пов­но­ва­же­н­ня пред­став­ни­ка мають ви­пли­ва­ти з до­ку­мен­та, а не лише з усної до­мов­ле­но­сті.

Зі­став­те по­ві­дом­ле­н­ня з про­є­ктом но­та­рі­аль­но­го до­го­во­ру рядок за рядком: обʼєкт, розмір частки, ціна, строки, спосіб роз­ра­хун­ку, роз­по­діл витрат, від­кла­даль­ні умови. Окремо пе­ре­вір­те сі­мей­ний стан, права ма­ло­лі­тніх або не­пов­но­лі­тніх, за­ре­є­стро­ва­не місце про­жи­ва­н­ня, іпо­те­ку, арешт та судові за­бо­ро­ни.

Якщо спів­вла­сник по­го­джу­є­ться купити частку, за­фі­ксуй­те від­по­відь і пе­ре­ходь­те до по­го­дже­н­ня до­го­во­ру, а не до про­да­жу сто­рон­ньо­му по­ку­пцю. Якщо від­по­ві­ли кілька спів­вла­сни­ків, стаття 362 до­зво­ляє про­дав­цю обрати по­ку­пця серед них. Якщо всі від­мо­ви­ли­ся, збе­ре­жіть кожну від­мо­ву до но­та­рі­аль­но­го оформ­ле­н­ня.

Коли варто звернутися до юриста

Юри­ди­чна пе­ре­вір­ка по­трі­бна, коли немає на­дій­но­го доказу отри­ма­н­ня, спів­вла­сник оспо­рює лист, адре­сат помер або діє через пред­став­ни­ка, частки в до­ку­мен­тах не збі­га­ю­ться, умови про­да­жу змі­ни­ли­ся чи угоду вже укла­де­но. Окремо ана­лі­зу­ють кор­по­ра­тив­ну частку, су­мі­сну вла­сність по­друж­жя, права дітей, пу­блі­чні торги й пра­во­чи­ни, які за назвою не є про­да­жем.

Для кон­суль­та­ції у Києві або Ки­їв­ській обла­сті під­го­туй­те пра­вов­ста­нов­лю­ю­чі до­ку­мен­ти, витяг з ре­є­стру, усі версії по­ві­дом­ле­н­ня, докази вкла­де­н­ня й отри­ма­н­ня, від­по­віді спів­вла­сни­ків та проєкт до­го­во­ру. Якщо продаж уже від­був­ся, не ви­ко­ри­сто­вуй­те дату з каль­ку­ля­то­ра для одно­рі­чної по­зов­ної дав­но­сті: її по­ча­ток і на­ле­жний спосіб за­хи­сту ви­зна­ча­ю­ться окремо за фа­кти­чни­ми об­ста­ви­на­ми.