Как уплатить налог со сдачи квартиры в аренду в 2026 году

Когда это необходимо

Если квар­ти­ра в Киеве или при­го­ро­де при­но­сит плату от дру­го­го обыч­но­го фи­зи­че­ско­го лица, вла­де­лец должен опре­де­лить по­лу­чен­ный доход и са­мо­сто­я­тель­но ис­пол­нить на­ло­го­вые обя­зан­но­сти. Нач­ни­те с по­квар­таль­но­го рас­чё­та НДФЛ и во­ен­но­го сбора, но перед вводом сумм про­верь­те, что каждый пе­ре­вод дей­стви­тель­но от­но­сит­ся к на­ло­го­об­ла­га­е­мо­му доходу.

Эта ин­струк­ция пред­на­зна­че­на для част­но­го най­мо­да­те­ля — на­ло­го­во­го ре­зи­ден­та Укра­и­ны, жилого по­ме­ще­ния и част­но­го на­ни­ма­те­ля без ста­ту­са на­ло­го­во­го агента. Для ФЛП-най­мо­да­те­ля, нере­зи­ден­та, на­ни­ма­те­ля-ФЛП или юри­ди­че­ско­го лица по­ря­док другой; не пе­ре­но­си­те при­ве­дён­ные шаги на такую сделку.

Какой срок или порядок применяется

В опи­сан­ном случае на­ло­го­об­ла­га­е­мый доход — фак­ти­че­ски по­лу­чен­ная плата за наём; ставки 2026 года — 18% НДФЛ и 5% во­ен­но­го сбора. Мест­ную ми­ни­маль­ную аренд­ную плату каль­ку­ля­тор не под­став­ля­ет, по­сколь­ку этот спе­ци­аль­ный ме­ха­низм не при­ме­ня­ет­ся к обыч­но­му част­но­му на­ни­ма­те­лю без ста­ту­са са­мо­за­ня­то­го лица. Если на­ни­ма­тель воз­ме­ща­ет ком­му­наль­ные услуги вла­дель­цу, ГНС рас­смат­ри­ва­ет эту ком­пен­са­цию как доход; не ис­клю­чай­те её ав­то­ма­ти­че­ски.

После каж­до­го квар­та­ла закон уста­нав­ли­ва­ет ори­ен­тир в 40 ка­лен­дар­ных дней для са­мо­сто­я­тель­ной уплаты. При чисто ка­лен­дар­ном под­счё­те для квар­та­лов 2026 года 40-й день при­хо­дит­ся на 10 мая, 9 ав­гу­ста, 9 ноября 2026 года и 9 фев­ра­ля 2027 года. Это не вывод о пе­ре­но­се на ра­бо­чий день: перед пла­те­жом про­верь­те дей­ству­ю­щее пра­ви­ло для нера­бо­чей даты, график банка и рек­ви­зи­ты ГНС. Го­до­вой доход от­ра­жа­ют в де­кла­ра­ции; сроки сле­ду­ю­щей де­кла­ра­ци­он­ной кам­па­нии про­верь­те по офи­ци­аль­но­му со­об­ще­нию за от­чёт­ный 2026 год.

На­при­мер, за квар­ти­ру на левом берегу Киева част­ный на­ни­ма­тель пе­ре­чис­лил вла­дель­цу 60 000 грн в первом квар­та­ле, 90 000 грн во втором, 0 грн в тре­тьем и 30 000 грн в чет­вёр­том. Если это весь на­ло­го­об­ла­га­е­мый доход, за год по­лу­ча­ет­ся 180 000 грн базы, 32 400 грн НДФЛ и 9 000 грн во­ен­но­го сбора — всего 41 400 грн. Пла­те­жи и уплату нужно рас­пре­де­лить по квар­та­лам, а не от­кла­ды­вать всю сумму до го­до­вой де­кла­ра­ции.

Как действовать по шагам

Со­бе­ри­те до­го­вор найма, бан­ков­ские вы­пис­ки, рас­пис­ки и до­пол­ни­тель­ные со­гла­ше­ния. Вы­пи­ши­те дату фак­ти­че­ско­го по­лу­че­ния каж­до­го пла­те­жа по укра­ин­ско­му ка­лен­да­рю. Не от­но­си­те по­ступ­ле­ние к квар­та­лу только потому, что до­го­вор на­зы­ва­ет со­от­вет­ству­ю­щий месяц: аванс, про­сроч­ка и ча­стич­ный платёж меняют квар­таль­ное рас­пре­де­ле­ние.

От­дель­но от­меть­те пе­ре­во­ды за ком­му­наль­ные услуги и обес­пе­чи­тель­ный платёж. По ком­пен­са­ции вла­дель­цу сверь­те по­зи­цию ГНС с до­го­во­ром и вы­пис­кой. Для де­по­зи­та опре­де­ли­те, что фак­ти­че­ски про­изо­шло: воз­врат, удер­жа­ние или зачёт в счёт аренд­ной платы. Если на­зна­че­ние пла­те­жа сме­шан­ное или спор­ное, не при­ду­мы­вай­те базу исходя из на­зва­ния пе­ре­во­да.

Рас­счи­тай­те НДФЛ и во­ен­ный сбор от­дель­но за каждый квар­тал. Округ­ляй­те каждую сумму до ко­пей­ки; го­до­вой итог сло­жи­те из квар­таль­ных сумм. В элек­трон­ном ка­би­не­те ГНС про­верь­те ак­ту­аль­ные рек­ви­зи­ты и уплату. Если вла­де­лец за­ре­ги­стри­ро­ван в Ки­ев­ской об­ла­сти, не пред­по­ла­гай­те, что рек­ви­зи­ты для города Киева сов­па­да­ют с его на­ло­го­вым марш­ру­том. Со­хра­ни­те кви­тан­ции для го­до­вой де­кла­ра­ции.

Что проверить перед подачей

Сверь­те, дей­стви­тель­но ли на­ни­ма­тель — част­ное лицо без режима на­ло­го­во­го агента. Если квар­ти­ра на­хо­дит­ся в Киеве, а вла­де­лец за­ре­ги­стри­ро­ван в об­ла­сти, или на­обор­от, опре­де­ляй­те на­ло­го­вый марш­рут по своим учёт­ным данным в ГНС, а не по адресу квар­ти­ры. Не ис­поль­зуй­те рек­ви­зи­ты из дав­не­го пла­те­жа без про­вер­ки.

Го­до­вая де­кла­ра­ция должна со­от­вет­ство­вать фак­ти­че­ским по­ступ­ле­ни­ям и уже упла­чен­ным суммам. Если до­го­вор пре­кра­ща­ет­ся в се­ре­дине года, от­дель­но про­верь­те срок пре­ду­пре­жде­ния о рас­тор­же­нии найма и окон­ча­тель­ный расчёт с на­ни­ма­те­лем. Воз­врат ключей сам по себе не до­ка­зы­ва­ет, что де­по­зит вер­ну­ли или окон­ча­тель­но зачли.

Когда стоит обратиться к юристу

Про­вер­ка осо­бен­но нужна, если арен­да­тор опла­чи­ва­ет ком­му­наль­ные рас­хо­ды через вла­дель­ца, де­по­зит ча­стич­но удер­жан, квар­ти­ра на­хо­дит­ся в общей соб­ствен­но­сти или статус на­ни­ма­те­ля ме­нял­ся в те­че­ние года. Юрист по­мо­жет про­чи­тать усло­вия до­го­во­ра и со­по­ста­вить их с пе­ре­во­да­ми до того, как вы за­фик­си­ру­е­те базу для квар­таль­ной уплаты и го­до­вой де­кла­ра­ции.