Как уплатить налоги при продаже квартиры или дома

Когда это нужно

Если вы про­да­е­те го­то­вую квар­ти­ру или дом в Киеве, сна­ча­ла рас­счи­тай­те пред­ва­ри­тель­ные НДФЛ и во­ен­ный сбор. Ре­зуль­тат по­мо­жет под­го­то­вить деньги и до­ку­мен­ты к дате у но­та­ри­уса, но не уста­нав­ли­ва­ет окон­ча­тель­ный на­ло­го­вый статус без про­вер­ки пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щих до­ку­мен­тов.

Если до про­да­жи вы сда­ва­ли ки­ев­скую квар­ти­ру дру­го­му фи­зи­че­ско­му лицу, от­дель­но про­верь­те налоги с по­лу­чен­ной аренд­ной платы. Доход от аренды и доход от про­да­жи имеют разные ос­но­ва­ния и под­твер­жда­ю­щие до­ку­мен­ты; один расчет не за­ме­ня­ет другой.

Эта ин­струк­ция от­но­сит­ся к фи­зи­че­ско­му лицу — ре­зи­ден­ту Укра­и­ны и про­да­же го­то­во­го жилья. Для от­дель­ной про­да­жи земли, неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства, иму­ще­ствен­ных прав, мены, про­да­жи нере­зи­ден­том или сме­шан­ной ис­то­рии объ­ек­тов нужен от­дель­ный анализ. Если вы про­да­е­те долю, помимо на­ло­гов про­верь­те по­ря­док уве­дом­ле­ния со­вла­дель­цев.

Какой срок или порядок действует

На­ло­го­вая база — боль­шая из цены до­го­во­ра и офи­ци­аль­ной оце­ноч­ной сто­и­мо­сти. Первая про­да­жа го­то­во­го жилья за ка­лен­дар­ный год может не об­ла­гать­ся НДФЛ и во­ен­ным сбором, если жилье на­хо­ди­лось в соб­ствен­но­сти более трех лет. Для уна­сле­до­ван­но­го жилья тре­бо­ва­ние о трех­лет­нем сроке не при­ме­ня­ет­ся. Если первая про­да­жа не от­ве­ча­ет усло­ви­ям осво­бож­де­ния или это вторая про­да­жа такого жилья за год, при­ме­ня­ют­ся ставки 5% НДФЛ и 5% во­ен­но­го сбора.

При тре­тьей и по­сле­ду­ю­щих про­да­жах го­то­во­го нена­след­ствен­но­го жилья НДФЛ со­став­ля­ет 18%, во­ен­ный сбор — 5%. Базу в этой си­ту­а­ции можно умень­шить на до­ку­мен­таль­но под­твер­жден­ные рас­хо­ды на при­об­ре­те­ние, пе­ре­чис­лен­ные в статье 172.2 НКУ. Если ны­неш­ний третий объект по­лу­чен в на­след­ство, ставка НДФЛ со­став­ля­ет 5%, во­ен­но­го сбора — 5%, без такого вычета. Если вы вос­поль­зо­ва­лись правом учесть рас­хо­ды, ГНС ука­зы­ва­ет на обя­зан­ность за­де­кла­ри­ро­вать доходы от всех со­от­вет­ству­ю­щих опе­ра­ций за год и подать копии под­твер­жде­ний рас­хо­дов.

На­при­мер, вторая про­да­жа квар­ти­ры в Киеве: цена до­го­во­ра — 4 100 000 грн, офи­ци­аль­ная оценка — 4 250 000 грн. Если преды­ду­щая про­да­жа также ка­са­лась жилья, под­па­да­ю­ще­го под со­от­вет­ству­ю­щие пра­ви­ла, база со­став­ля­ет 4 250 000 грн, НДФЛ — 212 500 грн, во­ен­ный сбор — 212 500 грн. Всего ори­ен­ти­ро­воч­но 425 000 грн. Это не вклю­ча­ет но­та­ри­аль­ные рас­хо­ды и другие пла­те­жи по сделке.

Пошаговый порядок действий

Сна­ча­ла со­ставь­те хро­но­ло­гию всех продаж недви­жи­мо­сти в 2026 году. Для каж­до­го объ­ек­та за­пи­ши­те дату до­го­во­ра и ука­жи­те, яв­ля­ет­ся ли он го­то­вым жильем из пе­реч­ня статьи 172.1 НКУ. Не при­рав­ни­вай­те про­да­жу нежи­ло­го по­ме­ще­ния к про­да­же квар­ти­ры: сме­шан­ная ис­то­рия меняет пра­во­вой анализ.

Затем про­верь­те дату при­об­ре­те­ния ны­неш­не­го жилья по до­ку­мен­ту, а не по году ре­мон­та, ре­ги­стра­ции места жи­тель­ства или фак­ти­че­ско­го за­се­ле­ния. Если объект по­лу­чен в на­след­ство, под­го­товь­те сви­де­тель­ство о праве на на­след­ство. По­лу­чи­те офи­ци­аль­ную оценку в уста­нов­лен­ном по­ряд­ке и срав­ни­те ее с со­гла­со­ван­ной до­го­вор­ной ценой.

Если это третья или по­сле­ду­ю­щая про­да­жа нена­след­ствен­но­го жилья, от­дель­но со­ставь­те пе­ре­чень рас­хо­дов, прямо раз­ре­шен­ных ста­тьей 172.2 НКУ. Со­хра­ни­те до­го­во­ры, пла­теж­ные до­ку­мен­ты и другие пер­вич­ные под­твер­жде­ния. Не вы­чи­тай­те при­мер­ные суммы или рас­хо­ды без до­ку­мен­тов. Когда ком­плект готов, до под­пи­са­ния до­го­во­ра со­гла­суй­те с но­та­ри­усом ставку, ак­ту­аль­ные пла­теж­ные рек­ви­зи­ты, под­твер­жде­ние уплаты и даль­ней­шее де­кла­ри­ро­ва­ние, если вы учи­ты­ва­е­те рас­хо­ды.

Что проверить перед подачей

Для ки­ев­ской квар­ти­ры, право на ко­то­рую пе­ре­хо­ди­ло несколь­ко раз, срав­ни­те све­де­ния до­го­во­ра, Ре­ест­ра вещных прав и до­ку­мен­та об оценке: адрес, доля, дата при­об­ре­те­ния и про­да­вец должны от­но­сить­ся именно к ны­неш­не­му объ­ек­ту. Если были про­да­жи в других го­ро­дах Укра­и­ны, не огра­ни­чи­вай­тесь ки­ев­ски­ми до­го­во­ра­ми: ка­лен­дар­ная оче­ред­ность счи­та­ет­ся для про­дав­ца, а не для города.

Налоги про­дав­ца не сле­ду­ет сме­ши­вать с про­вер­кой пен­си­он­но­го сбора по­ку­па­те­ля. Также расчет НДФЛ и во­ен­но­го сбора не озна­ча­ет, что в него вклю­че­ны все но­та­ри­аль­ные пла­те­жи. Про­ве­ряй­те рек­ви­зи­ты и способ уплаты по ак­ту­аль­но­му по­ряд­ку кон­крет­ной сделки, не ис­поль­зуя старые пла­теж­ные шаб­ло­ны.

Когда стоит обратиться к юристу

Юри­ди­че­ская про­вер­ка осо­бен­но нужна, если за год вы про­да­ва­ли недви­жи­мость разных видов, право на квар­ти­ру воз­ник­ло по несколь­ким ос­но­ва­ни­ям, уна­сле­до­ва­на только доля или вы пла­ни­ру­е­те вы­чи­тать рас­хо­ды. Юрист может со­по­ста­вить до­ку­мен­ты с со­от­вет­ству­ю­щей частью статьи 172 НКУ до того, как вы со­гла­су­е­те окон­ча­тель­ную дату и рас­че­ты с по­ку­па­те­лем.