Калькуляторпредварительный расчет
Налоги при продаже жилья
Калькулятор налогов при продаже квартиры или дома
Продаете готовую квартиру или дом в Киеве? Укажите цену, официальную оценку, дату приобретения и количество продаж в 2026 году. Инструмент покажет предварительную сумму только для четко определенных условий; историю объектов и документы нужно сверить до сделки.
Предварительный расчет НДФЛ и военного сбора
Для резидента Украины, продающего готовое жилье; все предыдущие продажи в этом году должны относиться к таким же объектам.
Ориентировочный результат
Нужны данныеПроверьте даты и положительные цены с точностью до копейки. Для третьей продажи укажите подтвержденные расходы или 0.
Как формируется налоговая база
Для продажи готового жилья статья 172 НКУ устанавливает доход не ниже официальной оценочной стоимости. Поэтому сначала выбираем большее из цены договора и оценки.
Первая продажа за календарный год освобождается от налога, если жилье находилось в собственности более трех лет или получено в наследство. Ровно три года не означает «более». Вторая продажа и первая без освобождения облагаются НДФЛ 5% и военным сбором 5%.
Для третьей и последующей продажи неунаследованного жилья применяем 18% и 5% к доходу за вычетом допустимых документально подтвержденных расходов. Для унаследованного текущего жилья в этой ветви применяются 5% и 5% без такого вычета.
Методика расчета
Порядок проверки
- Проверяем резидентство, готовый жилой объект, тип сделки и 2026 год.
- Учитываем только предыдущие продажи в том же календарном году; смешанную историю автоматически не оцениваем.
- Сравниваем цену договора с официальной оценкой и определяем B.
- Применяем сценарий с учетом очередности, срока владения и наследования.
- При третьей продаже неунаследованного жилья вычитаем только указанные документально подтвержденные допустимые расходы; НДФЛ и сбор округляем отдельно.
Пример: продажа квартиры в Киеве
Владелец продает вторую за год квартиру за 4 100 000 грн. Официальная оценка — 4 250 000 грн; предыдущая продажа также касалась готового жилья.
- Вторая продажа готового жилья в 2026 году
- Цена договора: 4 100 000 грн
- Официальная оценка: 4 250 000 грн
База 4 250 000 грн; НДФЛ 212 500 грн, военный сбор 212 500 грн, всего ориентировочно 425 000 грн.
Если предыдущий объект был нежилым или оценка оформлена иначе, этот пример нельзя переносить на сделку без проверки.
Что проверить перед нотариусом
- Документ о праве собственности и дате приобретения нынешнего жилья.
- Договорная цена и официальный документ об оценочной стоимости.
- Договоры всех продаж недвижимости в 2026 году для проверки их очередности и типов объектов.
- Свидетельство о праве на наследство, если нынешнее жилье получено по наследству.
- Первичные документы по допустимым расходам на приобретение, если заявляется их вычет.
- Документы о налоговом резидентстве, если статус требует проверки.
Официальные источники
- Налоговый кодекс Украины, статьи 167, 172 и переходные положенияОчередность продаж, база, ставки и военный сбор.
- Разъяснение ГНС о ставках при продаже имущества, 1 октября 2026 годаПодтверждает базовые ставки для первой и второй продажи жилья.
- Разъяснение ГНС о расходах и военном сборе, 10 апреля 2026 годаРазъясняет вычет подтвержденных расходов в третьей ветви и декларирование.
- Подготовлено
- Методика подготовлена редакцией сайта на основе Налогового кодекса и разъяснений ГНС.
- Проверено
- Редакция сверила ставки и расчетные ветви с указанными официальными источниками.
- Важно
- Это предварительный ориентир, а не вывод по конкретной нотариальной сделке.
Актуально на . Расчёт является предварительным и зависит от документов и обстоятельств.
Часто задаваемые вопросы
Достаточно ли трех лет владения для нулевой ставки?
Нет. Для первой продажи жилья срок владения должен превышать три года. Если жилье унаследовано, требование о трехлетнем сроке не применяется.
Какая сумма является базой, если оценка выше договорной цены?
Для этого расчета берем большую сумму: доход от продажи не может быть ниже официальной оценочной стоимости.
Можно ли уменьшить доход от второй продажи на цену приобретения?
Этот калькулятор вычитает допустимые документально подтвержденные расходы только в предусмотренной статьей 172 ветке третьей и последующих продаж унаследованного жилья.
Что если одна из предыдущих продаж касалась земли или нежилого помещения?
Автоматический результат остановлен: порядок подсчёта и ставки для смешанной истории нужно проверить отдельно.
Включены ли расходы на нотариуса и платежи покупателя?
Нет. Инструмент показывает только налог на доходы физических лиц и военный сбор продавца при указанных условиях.
Бесплатная первичная консультация
Нужно проверить налоги перед продажей в Киеве?
Передайте документы о приобретении, оценке и предыдущих продажах: юрист проверит налоговый сценарий и допустимость расходов до нотариальной сделки.
- результат калькулятора можно использовать как ориентир для разговора
- документы, сроки или условия договора могут изменить вывод
- при необходимости кратко опишите обстоятельства в форме